Собственники земельных активов спускаются с небес на землю (часть 1)
Определимся с понятиями: земельный актив – земельный участок площадью от 5 Га в сельской местности и от 20 соток в городской черте. Спекулятивная стратегия удержания земельных активов в собственности с надеждой на будущий рост потихонечку себя изживает. Собственники столкнулись с государственным механизмом, стимулирующим вовлечение неосваиваемых земель в хозяйственный оборот через резкое увеличение кадастровой стоимости, которая зачастую в несколько раз превышает рыночную (по нашей практике коэффициент превышения доходил до 6).
С другой стороны быстро и дорого продать имеющиеся земельные активы не получится, поскольку:
- на данном рынке за последние годы резко возросла конкуренция (количество предложений увеличивается год от года, земля – это уже давно не дефицитный товар)
- рынок прошел зону активного развития и начал переходить в фазу насыщения, когда предложение в несколько раз перекрывает существующий спрос
- увеличился входной билет (если раньше достаточно было оформить въездную группу и развернуть ген. план, то сейчас покупатели требуют наличия уже части разведенных коммуникаций - минимум электричество и дороги)
- основные игроки рынка уже давно сформировали свои земельные банки под ближайшее пятилетнее развитие, а новые игроки опасаются вхождения в этот бизнес
- развитие земель путем создания дачного или коттеджного поселка подразумевает долгую и кропотливую работу (не менее трех лет), что делает данный бизнес рискованным виду отсутствия понятных перспектив дальнейшего экономического роста, а также высокой стоимостью денег и завышенными налогами на землю
На основании вышеизложенных особенностей отрасли, его активные игроки требуют вполне серьезного дисконта, а при срочной продаже этот дисконт еще более увеличивается.
Получается следующая картина: собственник рад бы не продавать, оставив данный актив своим будущим поколениям, однако не может, т.к. земля каждый день требует денег (налог на землю). А продавать за очень дешево жалко, потому что в голова уже привыкла к кругленькой сумме, которую уже известно как потратить.
Непосредственно в нашей практике был такой случай: крупный инвестиционный фонд в надежде на спекулятивную операцию приобрел до кризиса 2008 года 600 Га земли по Новорижскому шоссе за 800 $/сотка. В надежде поднять их рыночную стоимость он вложил еще 200 $ на каждую сотку для изменения вида разрешенного использования, а по части земель и категории. В результате себестоимость без учета корректировки на стоимость денег составила 1000 $/сотка.
Однако кризис резко внес коррективы в их планы, продать оптом не получилось и земля повисла. Несколько лет ей никто не занимался, а дальше началось интересное… Кадастровая переоценка земли утвердила новую ее кадастровую стоимость в размере 6000 $/сотка, а продать ее часть (20 % наиболее ликвидных) на открытом рынке получается только за 400 $/сотка. При этом нужно понимать, что учитывая объем земли в собственности, налог на землю ежегодно составлял порядка 35 млн. руб., что эквивалентно 100 тыс. руб. в день. А объем незаработанных денег не менее 60 млн. руб. (неработающие деньги). Соответственно общий размер потерь от владения данной землей составлял 300 тыс. руб. в день.
В следующей статье мы подробно расскажем, что фонд сделал в данной ситуации и есть ли универсальный рецепт выхода из этих сжимающихся тисков…